Se você é proprietário de um imóvel e pretende alugá-lo, é importante entender como os rendimentos provenientes desses aluguéis são tributados.
Dependendo da situação, pode haver diferentes regimes tributários aplicáveis, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas.
A seguir, vamos explorar as principais formas de tributação imobiliária para aluguel de imóvel próprio.
O que é um regime tributário?
No caso de locação de imóveis, esse termo faz referência ao conjunto de regras e normas que determinam como os rendimentos provenientes do aluguel devem ser calculados, tributados e declarados.
O regime define como os impostos são apurados e pagos, dependendo se o proprietário é uma pessoa física ou jurídica e, entendê-lo é essencial para garantir o cumprimento correto das obrigações fiscais.
Cada um dos regimes tributários possui suas particularidades e é importante que tanto pessoas físicas quanto jurídicas estejam atentas às obrigações fiscais para evitar problemas com o fisco. Confira:
Regimes Tributários para Pessoas Físicas
Declaração de Imposto de Renda (IRPF)
Para pessoas físicas, a receita de aluguel é considerada como rendimento tributável na Declaração de Imposto de Renda (IRPF). Os principais pontos a considerar são:
- Rendimentos tributáveis: os aluguéis recebidos devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. A tributação segue a tabela progressiva do IRPF, que varia de 7,5% a 27,5% dependendo da faixa de renda.
- Despesas dedutíveis: é possível deduzir despesas relacionadas à manutenção do imóvel, como: reformas, melhorias e conservação, desde que devidamente comprovadas.
Por exemplo, um contribuinte que possui um imóvel alugado por R$ 3.000,00 mensais deve informar esse valor na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior” ao declarar o Imposto de Renda.
Como o valor anual de aluguel (R$ 36.000,00) o coloca na faixa de alíquota de 27,5%, essa é a porcentagem aplicada sobre os rendimentos de aluguel. Mas se houver gastos de R$ 10.000,00 em reformas e melhorias em um imóvel alugado, esses custos podem ser deduzidos do valor total de rendimentos tributáveis no IRPF, reduzindo assim a base de cálculo do imposto.
Carnê-Leão
O pagamento do Carnê-Leão mensal só é necessário se o valor recebido ultrapassar R$ 2.259,20; caso contrário, o contribuinte está isento desse imposto.
Para quem se encaixa nos critérios dessa modalidade, o recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao recebimento do aluguel.
O cálculo é feito com base na tabela progressiva do Imposto de Renda, e é necessário gerar o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para efetuar o pagamento.
Por exemplo, ao receber R$ 2.500,00 de aluguel mensal, é necessário recolher o imposto por meio do Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte, caso o valor ultrapasse R$ 2.259,20. O cálculo é feito com base na tabela progressiva, e o DARF é gerado para pagamento.
*Serventuários da Justiça, pessoa física ou jurídica, também podem utilizar essa modalidade, exceto quando forem remunerados exclusivamente pelos cofres públicos.
Regimes Tributários para Pessoas Jurídicas
Simples Nacional
Se o proprietário do imóvel é uma pessoa jurídica optante pelo Simples Nacional, os rendimentos de aluguel são tributados de forma simplificada, conforme o anexo III ou V da Lei do Simples Nacional.
As alíquotas variam conforme a faixa de receita bruta anual da empresa e podem incluir uma combinação de impostos federais, estaduais e municipais.
Então, se uma microempresa optante pelo Simples Nacional que recebe R$ 10.000,00 de aluguel mensal tem esses rendimentos tributados conforme o Anexo III.
A alíquota combinada inclui tributos como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, de acordo com a receita bruta anual da empresa.
Lucro Presumido
Para empresas que não estão no Simples Nacional, a tributação pode ocorrer pelo regime de Lucro Presumido. Nesse caso, a receita de aluguel é tributada com base em uma presunção de lucro, que varia conforme a atividade da empresa.
A tributação inclui Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, e a base de cálculo é uma porcentagem da receita bruta.
Na prática, se uma empresa que adota o regime de Lucro Presumido e recebe R$ 20.000,00 de aluguel por mês terá uma presunção de lucro de 32% para atividades imobiliárias. Isso significa que R$ 6.400,00 serão considerados como lucro presumido, sobre os quais serão pagos IRPJ e CSLL.
Lucro Real
No regime de Lucro Real, a tributação é calculada sobre o lucro efetivo da empresa. Para isso, as empresas devem manter uma contabilidade mais detalhada e pagar Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido com base no lucro líquido apurado, ajustado por adições e exclusões determinadas pela legislação.
Assim, em uma empresa de grande porte que adota o regime de Lucro Real, e recebe R$ 50.000,00 de aluguel mensal de diversos imóveis comerciais, é necessário manter uma contabilidade detalhada e, ao final do trimestre, o lucro líquido é apurado e ajustado conforme as regras fiscais, para cálculo do IRPJ e da CSLL.
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